<史上空前の財政出動、金融緩和によって市場にあふれる世界の投資マネー。次の標的になるのは東京の不動産市場だ> (本誌「コロナバブル いつ弾けるのか」特集より) 新型コロナウイルスの感染拡大によって、世界の主要都市の不動産市場が軒並み大打撃を受けるなか、割安感がある東京の不動産に海外の投資マネーが流れ込んでいる。 国際不動産サービス会社ジョーンズ・ラング・ラサールの調べによると、2020年第2四半期の世界の商業用の不動産投資額は、渡航制限、経済への打撃、先行き不透明感などが影響して、前年同期比で55%減の1070億ドルに激減した。 ところが、東京だけは投資の勢いが衰えていない。都市別投資額を見ると、2020 年第1四半期に続いて上半期も、東京が前年並みの150億ドルで世界トップに躍り出た。2位のニューヨークは109億ドルで4割減、3位のパリは83億ドルで3割減といずれも減少。落ち込みの大きい都市では、ロサンゼルスの54%減、上海の48%減などが目立っている。 2020年1~9月期の都市別投資額のまとめを見ても、東京は194億ドルで引き続きトップを維持。そしてやはり東アジアの韓国・ソウルが142億ドルで2位につけている。 コロナ禍で、日米欧とも史上空前の財政出動と金融緩和、とりわけ日米は国債の購入に制限を設けない無制限の量的緩和をアナウンスすることで、リーマン・ショックのような金融システム破綻は回避されている。当面の資金繰り不安がなくなると、市場には膨大なマネーが残る。 同時に日米欧はもちろん、新興国も一斉に利下げに動いた結果、世界中から金利が消えようとしている。 2020年11月の岡三証券のリポートによると、主要20カ国のうち、1年物金利がマイナスになったのは日欧の14カ国。アメリカやカナダ、オーストラリアでも6年物まで年0.5%以下に下がり、明確なプラス水準を維持しているのは中国とインドだ。 国債・社債が運用益を生まなくなった今、あふれるマネーをどこに振り向けるのか。各国の不動産は有望な選択肢ではあるが、大きなリスクは取れない。そこで相対的にコロナの被害が少なく、経済への影響も小さかった日本、特に東京の不動産に投資が向かうのは必然とも言える。 トップ15%の局地的バブル 東京の不動産市場に関心を持っているのは、かつては主に香港、シンガポールなどアジア系資本だった。しかしコロナ以降で目立つのが欧米系資本の増加だ。都心の中古のオフィス物件などの購入に積極的に動いている。いま分かっているだけでも、今後兆円単位の投資マネーが東京の不動産市場に流入する見込みだ。 ===== 日本の不動産市場の一部が過熱し始めた理由は、国内外からの投資マネーの増加だけではない。 日本政府や日銀が不動産市場を下支えしている。新型コロナの影響で収入が減った個人事業主などを支援する家賃支援給付金は、事実上、不動産市場への公的資金注入に当たる。また、日銀によるREIT(不動産投資信託)やETF(上場投資信託)の積極的な購入は不動産・株式市場の支援策と言える。 こうした流れを受けて不動産や株式などのリスク資産の上昇を契機とした1990年代のようなバブルが東京の不動産市場で発生する可能性は高いと筆者はみている。 とはいえ、投資マネーが向かう先は東京を中心とした大都市、なかでも価格帯で言えば100億円以上の大規模な不動産に限定されている。 アベノミクス以降、国内不動産市場は「価値維持もしくは上昇」の15%、「数十年かけて下落し続ける」70%、「無価値あるいはマイナス価値」の15%という極端な三極化が進行してきた。今後、かつてのような「バブル的」な局面に突入する可能性があるのはトップ15%に限られる。 ここで言う「バブル的」とは、例えば「マイナス利回りでの取引」といったもの。1990年代バブル期やリーマン・ショック前のプチバブル期には、不動産の買いが買いを呼び、得られる賃料を勘案すると利回りがマイナスになる価格帯での取引が散見された。その理屈は「賃料上昇は後からついてくる」というものだ。 今後、なかば実体経済を無視する形で、世界的に見て相対的に割安感のある日本、特に東京を中心とした大都市部の不動産が、国内・海外マネーの標的になる可能性は高い。いわば「局地的バブル」の様相を呈することになるだろう。 新型コロナの感染拡大が収束しても、市場にあふれた投資マネーがすぐに消えることはない。不動産市場は、基本的に株式市場と連動しているため、日経平均株価が好調に推移する限り、この傾向は続くだろう。 一方で日本の全国レベルの不動産市場を見れば、2019年10月の消費税増税以降、新築・中古、マンション・一戸建て共に取引は低調だった。 「都心・大都市部」「駅前・駅近」といったワードに代表される好立地かつ高額な物件は好調だが、その一方で「立地に難がある」物件はことごとく厳しい状況にある。 長期的に見れば、人口・世帯数の減少が必至な日本では住宅需要全体がしぼむ傾向が続く。消費者サイドでは、立地条件、耐震性・省エネ性といった建物の基本性能など、物件の長期的ニーズを吟味した上で選択する、慎重な姿勢が求められることになるだろう。 <2021年2月9日号「コロナバブル いつ弾けるのか」特集より>