<賃貸 vs 持ち家論争は永遠のテーマだが、第3のオプションにもご注目。コロナ禍のニューヨークでは、両方をいいとこ取りした居住契約が脚光を浴びている......> ニューヨークではコロナ禍の昨年から、賃貸と購入のハイブリッド版ともいえる居住契約が人気を集めている。Rent-to-Own(購入選択権付き賃貸)と呼ばれるもので、いわば「お試し賃貸期間」つきの購入契約だ。実際に数年程度住んでみて、気に入れば購入しても良いし、しないのもまた自由だ。 間取りの使い勝手、その街の雰囲気、住人の様子など、実際に暮らしてみないと見えてこないポイントは多い。住宅という大きな買い物をするにあたり、賃貸でお試し期間を過ごせるのは大きなメリットだ。 賃貸期間中は家賃が発生するが、その一部は購入時の頭金に充当されるため、通常の賃貸物件に住む場合と比べて非常に無駄が少ない。もし購入を見送る場合でも、違約金などのペナルティは一切ないため、次の場所を見つけて移住するだけだ。 賃貸期間は個別の契約次第だが、1〜3年とするのが一般的になっている。期間終了後は物件の購入または退去の二択となり、原則として賃貸契約を更新して住み続けることはできない。そのため賃貸期間部分に関しては、日本でいう定期借家契約に近い契約形態と言えるだろう。ここは唯一、借り手に不利なポイントだ。 米フォーブス誌は、借り手の視点から多くのメリットを挙げている。購入する場合の価格は契約時に決定されるため、賃貸が終了した時点で周囲の不動産相場が顕著に下がっていれば、ノーリスクで購入を辞退することができる。 また、現時点で収入やローンの与信スコアなどが十分でない場合、物件の購入権をキープしつつ、賃貸終了までにより良い職を目指すという選択肢も生まれる。借り手にとって非常に柔軟なプランだ。 厳密にはRent-to-Ownには2つのタイプがあり、以上はこのうちリース・オプションと呼ばれるものだ。ほかにリース・パーチャスと呼ばれる契約形態があり、そちらでは賃貸期間終了後の購入が契約上の義務となる。 当然ながら借り手にとっては、選択権を残した前者の方が有利だ。この形式でより良いマンションへの引っ越しに成功した、ニューヨークに暮らすカップルの事例を見てみよう。 実質おなじ家賃で、ボロ家から築浅へ ニューヨーク・タイムズ紙は、本プランを実際に利用したカップルの記事を掲載している。 テキサスで輸入業を営むキンブロ氏は、仕事で訪れるニューヨークにもマンションの一室を借りていた。26平米で月額約29万円という高額な家賃も、ニューヨークの相場からすれば不満はなかったという。 ===== しかし交際相手と同居することになり、寝室と小さなキッチンという狭さに二人の不満が爆発した。風呂では排水が逆流し、ネズミが出るなど、環境の悪さにも辟易していたようだ。 とはいえ、テキサスに購入した自宅のローンが残っているため、ニューヨークで新たな物件を買うことは難しい。そんなキンブロ氏を救ったのがRent-to-Ownだ。 幸運にも、住み慣れたローワー・イーストサイド地区の一角に、小綺麗な築浅マンションを見つけることができた。元モデルルームのため家具付きという好条件だ。広さは同程度だが、竹林に囲まれた瀟洒な専用庭があり、ロックダウン中もストレスなく外気に当たることができる。二人はすぐに移住を決めた。 家賃は約65万円となり、以前の物件の倍ほどかかっている。しかし、1年間の賃貸期間後に購入を決めた場合は、すでに払った家賃の50〜75%を頭金に繰り入れることができる。実質的に同程度の家賃でかなり良い物件に移住できた計算だ。 キンブロ氏は慎重で、子供が生まれると手狭になることから、購入するかは未定だという。購入を見送る場合には家賃の一部返金などは得られない。とはいえ、1年後の家族構成に応じて後で決断できるのもまた、大きなメリットの一つだ。 家主目線でも合理的 非常に柔軟なRent-to-Ownだが、一方で家主側から見た場合は妥当な契約なのだろうか。率直なところ、通常の売買契約よりはやや不利だと見ることもできる。賃貸期間後に確実に売却できる保証はないため、将来の見通しが立ちづらいためだ。 また、家主としては早期に一括で売却収入を得たいという心理が働くため、従来であればこのように賃貸期間を挟む契約は提案しづらかった。 しかし、コロナを境に状況は急変する。リモートワークの普及とともに、家賃が高く手狭なNYの物件が敬遠され始めたのだ。家主としては売却の可能性を残しながらも、なんとか当座の資金を得たいという状況となった。 そこで希望の光となったのがRent-to-Ownだ。コロナ禍で物件価値が下がっているいま、おそらく高い価格での売却は望めない。空き家にしておくよりはRent-to-Ownで毎月の家賃収入を確保した方が、家主にもメリットがあるのだ。 本方式は目新しいものではなく、旧くは80年代など、金利上昇によって住宅市場が不調となるたびに流行してきた。フォーブス誌は、ニューヨークやマイアミなど、住宅価格が高騰しているエリアに多く見られると説明している。現代のコロナ不況で蘇った、借り手に有利なプランと言えるだろう。 ===== スタートアップも登場、コロナ以降も定着か? 柔軟なオプションを提供するRent-to-Ownだが、すべての物件に適用できるわけではない。家主が戦略的にこの契約形態を設定している物件でのみ利用可能なため、数としてはむしろ限定的だ。借り手が理想の物件に巡り会えたとしても、その物件がRent-to-Ownに対応していないというケースは十分に考えられる。 このような状況を解消すべく、Rent-to-Ownを専門に手がけるスタートアップ企業が誕生した。ニュース専門チャンネルのFOX 5 アトランタは一例として、ディヴィー・ホームズ社の取り組みを伝えている。同社のサービスを経由すれば、多くの物件をRent-to-Ownに近い形で利用することが可能だ。 仕組みは次のようなものだ。借り手はまずディヴィー社にオンラインで申し込み、信用状況に応じた予算枠の指定を受ける。次に、地元にある通常の不動産業者を訪れ、予算の範囲内で希望の売買物件を見つける。内見をして気に入ったら購入となるが、購入者は代金の1〜2%を支払うだけで良く、残りはディヴィー社が負担する。 物件自体はこの時点ではディヴィー社の所有となるが、購入者に対して36ヶ月間のリース契約を結ぶため、借り手は賃貸感覚で月々のリース料金を払いながら住めるというわけだ。 36ヶ月が経った時点で、借り手は決断を行う。購入を見送りたければ退去するだけで良く、違約金は不要だ。購入したい場合はディヴィー社と事前に合意した額を一括支払いする必要があるが、36ヶ月の支払い実績によりクレジットの信頼スコアが上昇しているため、一般の住宅ローンなどに比較的スムーズに借り換えられるという仕組みだ。 日本でいうリースバックにも似ているが、リースバックはすでに住宅を持っている人物が手元資金を確保する目的で行うのが主要なケースだ。一方同社は、まだ信用スコアが足りずに住宅を購入できない比較的若い購入者などを主なターゲットにしている。 ディヴィー社の創業はコロナ以前の2017年だが、最近ではコロナ不況による需要拡大を見込んだ他社も新規参入してきている。参入が続く現状を踏まえると、エリアによってはコロナ収束後もRent-to-Ownが定着してゆく可能性がありそうだ。